不動産クラウドファンディングは少ない自己資金でも手軽に不動産投資ができる投資手段です。
しかし、「興味はあるけれど難しそう」と感じる方もいるかもしれません。
この記事では、初心者向けに不動産クラウドファンディングに関する疑問点をQA形式で解説しています。
不動産投資を考えている方やクラウドファンディングの仕組みに興味がある方は、まずこの記事で概要を把握してみてください。
目次
不動産クラウドファンディングって何？
不動産クラウドファンディングは、サービス提供者が投資家からファンド形式で資金を集めて不動産を購入し、その運用益（賃料収入や売却益）をもとに投資家に配当金を分配する仕組みの投資商品です。
投資後は手間がかからず利回りが事前に設定されているため運用中の値動きがなく、元本割れリスクを軽減する仕組みがあるため投資初心者や不動産投資初心者でも始めやすいのが特徴です。
不動産クラウドファンディングは「不動産特定共同事業法（不特法）」に基づく投資商品で、この不特法が2017年と2019年に国土交通省によって改正され規制が緩和されたことで、サービス提供者が増加しました。
不動産クラウドファンディングは儲かるの？
不動産クラウドファンディングの利回りはファンドごとに異なります。
一般的には3〜7％程度が多いですが、中には10％を超える高利回りのファンドも存在します。
不動産クラウドファンディングのファンドには、事前に「運用期間」が設定されており、通常は運用期間終了時に出資金と利益が返還されます。
運用期間は6カ月〜12カ月程度が多く、想定利回りは「年利換算」で表示されます。
例えば、想定利回り6％、運用期間12カ月のファンドに10万円を投資した場合、12カ月後には投資した10万円に加え、運用益の6,000円（税引前）が返還されます。
このように、不動産クラウドファンディングは投資前に利益の見込みが立てられる投資商品であり、株式投資や投資信託とは大きく異なる点です。
運用中に値動きがないため株式のように短期間で資産が大きく増えることは基本的にありませんが、資金の返還スケジュールや金額が事前にわかるため、計画的かつ堅実に資産を増やしたい人に適した投資と言えます。
不動産クラウドファンディングに元本保証はあるの？
不動産クラウドファンディングは投資商品であり、元本保証はありません。
投資にはリスクが伴います。
ファンドの運用が終了しても出資金が全額返金される保証はないことを理解しておく必要があります。
不動産特定共同事業法第21条では「利益が確実であると誤解させるべきではない」と規定されています。
法律で損失が生じないと誤解させる行為を禁止しているため、不動産クラウドファンディングは元本保証を明示できません。
ただし、2024年4月時点では不動産クラウドファンディングにおいて施工時における不測のトラブルによる償還遅延は数例あるものの、大きな元本割れ事例は確認されていません。
現物不動産投資の場合、儲かる割合は50〜60％程度といわれており、それと比較すると不動産クラウドファンディングは損をするリスクが相対的に低いといえます。
不動産クラウドファンディングにはどんなリスクがあるの？
不動産クラウドファンディングには家賃収入を配当の原資とする「インカムゲイン型ファンド」と、売却益を配当の原資とする「キャピタルゲイン型ファンド」が存在します。
インカムゲイン型ファンドの主なリスクには家賃収入が予想を下回る空室リスクがあります。
一方、キャピタルゲイン型ファンドには不動産市場の変動により売却益が予想を下回るリスクや、売却先が見つからず償還が遅れるリスクなどが含まれます。
さらに、ファンド自体ではなくサービス提供者が抱えるリスクもあります。
不動産を運用するサービス提供者が倒産した場合、出資金が戻らない可能性もあります。
このようなリスクを避けるためには、事業者の選定が重要です。
不動産クラウドファンディングはいくらから始めることができるの？
不動産クラウドファンディングではサービス提供者やファンドによって最低出資額が異なりますが、多くの場合は最低出資額は1万円に設定されており、その後は1万円単位で投資が可能です。
また、最低出資額を10万円に設定している事業者やファンドも比較的多く存在します。
この場合、投資額は10万円単位（10万円、20万円、30万円など）であるものや、最低出資額が10万円でその後は1万円単位で投資できるもの（11万円、12万円など）があります。
投資は「口数」で指定されます。
例えば、募集金額が1,000万円のファンドで最低出資額が1万円／1口の場合、全体の最大投資可能口数は1,000口となります。
最低出資額が10万円／1口の場合、最大投資可能口数は100口となります。
なお、個人での最大応募口数に上限がある場合もあり、抽選式の募集では希望出資口数の一部のみ投資可能となることもあります。
不動産クラウドファンディングは中途解約できるの？
不動産クラウドファンディングでは契約書を受け取ってから8日以内であればクーリングオフが適用され、この期間内であればどの事業者でも解約が可能です。
しかし、クーリングオフ期間を過ぎると多くの事業者では基本的に解約ができません。
そのような中で、いくつかのサービス事業者では途中解約が可能なところもあります。
不動産クラウドファンディングの利益には税金はかかるの？
不動産クラウドファンディングには「匿名組合型ファンド」と「任意組合型ファンド」の2種類がありますが、一般的には匿名組合型ファンドが多いです。
匿名組合型ファンドの運用で得られる利益は、所得税法上「雑所得」として扱われ、一律20.42％の源泉徴収が行われた後に分配金が支払われます
。ただし、課税所得が695万円未満の方は税率が20.42%未満となるため、確定申告を行うことで税金の還付を受けることができます。
一方、任意組合型ファンドの場合は投資家自身が確定申告を行い納税する必要があります。
ファンド購入時には不動産取得税が課され、運用によって得られる分配金には不動産所得税、売却によって得られる利益には譲渡所得税が発生します。
おすすめのクラウドファンディングサービスは？
少額から気軽に不動産投資したいという方は、不動産投資クラウドファンディングをおすすめします。
以下では、初心者にもおすすめの不動産投資クラウドファンディングを3つご紹介します。
CREAL
東京証券取引所グロース市場に上場しているクリアル株式会社が提供する不動産クラウドファンディングサービスがCREAL（クリアル）です。
CREALは累計で525億円以上の資金を募集し、100件以上のファンドを立ち上げた実績があります。
物件の選定にも強みがあり、現時点で配当遅延や元本割れは発生しておらず、空室リスクに対してはマスターリース契約で対応しています。
また、優先劣後方式（企業出資10%～20%）を採用しており安全性が高く、1口1万円からの少額投資が可能です。
ファンドによっては1人あたり10万円までの出資上限を設けるなど、多くの投資家に投資機会を提供する工夫がされています。
毎月1〜2件の募集があり募集物件の規模は数億円に達することも多いため、即完売するようなクリック合戦になることは少ないです。
ファンドの種類が非常に多く、マンションやホテルだけでなく、保育園や学校の案件もあり、幅広い投資が可能なのが大きな魅力です。
COZUCHI
COZUCHIは1999年に設立された歴史ある企業「LAETOLI株式会社（旧株式会社SATAS）」が運営する不動産クラウドファンディングです。
不動産証券化のコンサルティング業務や不動産小口化商品の組成と販売も自社で行っているため、不動産事業において豊富なノウハウと経験を持っています。
COZUCHIの最大の魅力は平均を大きく上回る高い利回りです。
さらに、累計調達額は700億円を超え、圧倒的な実績を誇ります。
優先劣後方式を採用しているため、リスクを抑えながらも高い利回りを狙いたい方に最適な不動産クラウドファンディングと言えます。
最短2か月の短期ファンドから2年程度の長期ファンドまで幅広い期間のファンドを取り扱っており、1万円からの少額投資も可能なので、初心者の方にもおすすめです。
ファンドは不動産の専門家が「収益性」「立地」「将来性」の3つの観点から選定しており、運用まで完全に任せられるので安心です。
大きな特徴の一つとして、運用中に現金が必要になった場合、手続きを行うことで翌月に換金してもらえる点があります。
運用中に急な出費があった場合でも、COZUCHIのファンドへの投資であれば安心です。
利回りくん
株式会社SYLAが運営する「利回りくん」は地域の活性化や社会貢献、そして誰かの夢をサポートすることをテーマにした不動産投資が可能です。
利回りくんの特徴として、取り扱う物件がユニークである点が挙げられます。
前澤友作氏や堀江貴文氏などの有名人とのコラボレーション物件もあり、金銭的なリターンだけでなく割引券やライブチケットなどの特典が付く案件もあります。
さらに、2021年からは楽天ポイントとの提携も開始しています。
まとめ
今回は、初心者向けに不動産クラウドファンディングに関する疑問点をQA形式で解説しました。
この記事が、みなさんの不動産投資をはじめるきっかけとなれば幸いです。
30代のサラリーマン。妻と二人のこどもと四人暮らし。
将来の資金のために、不動産投資を勉強中。
最近は不動産クラウドファンディングに興味も持ち始めている。